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税理士の仕事はお客様の頭の中を整理整頓するお手伝い

2015.03.25

横浜市内所在の新規のお客様に、自分の会社が安い賃料で借りている土地について、借地権の認定課税をされるのではないかと心配されてご相談を受けました。

今度今の場所の土地を地主さんから買い取って、土地活用しましょうと地元の不動産屋さんが見えて提案される話の中で、借地権の認定課税の疑問が出てきたのだそうです。

またそのお客様の親戚の方で不動産会社にお勤めの方も同じようにお話されて、借地権の認定課税額を試算してみたところ数千万円の金額に及び、震え上がったそうです。

確かに周辺の取引相場、実勢価額、相続税評価額等から割り出した借地権の値段は数千万円もしますから、本当に認定課税されたら最低一千万円以上の税金がかかってくることになります。

しかし過去数度の税務調査があった際も、借地権のことに触れられたことは一度もないし、変だなと思っていたそうです。

法人税基本通達の相当の地代6%よりはるかに安い賃料だから、これは間違いなく認定課税の対象だと不動産屋さんから言われているそうです。

税理士の私も過去に借地権の問題に関わったことは滅多に無くて、税務において最もややこしい分野だと思っていたにも関わらず、実務上問題になることがほとんど無いことを不思議に思っていました。

今回はこの疑問を解決する良い機会だと思い、改めて借地権関係の規定や関係書籍を調べてみました。

結論は以外にあっさりしています。

結局のところ認定課税は、同族間取引を規制する趣旨だということです。

第三者間取引ならば、外見的形式的に認定課税の対象になりそうでも、実態は経済合理性に基づく取引だから、同族間ののような課税逃れの恣意性は働かないので、認定課税されることは現実にはない、ということです。

もっともこのようなことが通達等に明確に書かれているわけではないので、調べてみて非常にわかりにくいと思いました。

お客様には「認定課税の対象外です。今から税務上の借地権のことは、頭から切り離してください。後は民法上の借地権だけです。」と伝えました。

その後のお客様の言動を伺っていますと、どうも民法上の借地権の理解が曖昧だということが判ってきました。

地主さんから土地を買い取る際の交渉に、この借地権のことを反映して話さなければならないと考えられているようですが、少なくとも税務上の借地権のことを全く関知せずに、民法上の借地権の存在だけを念頭に進めてください、と申し上げたこと自体をよく理解できないようでしたので、その後延々と「そもそも借地権というのは・・」から説明して行きました。

本来借地借家法により民法上の借地権が認められるはずですが、民法とは別に税務上の課税関係に影響が生じるものとして借地権課税の問題があるというこの両者の切り分けは、確かにややこしい話だと思います。

目の前に困っている人がいる限り、税務上の問題が解決されれば後は税理士の専門外ですので訊かないでくださいとは言えませんので、できるだけ交渉がスムーズに進むように精一杯のアドバイスはさせていただきます。

税理士としてお客様のお役に立つには、専門知識は当然に身に着け、さらにそれら専門知識を駆使し現実に活用するプラスアルファーの知恵が必要で、常々この知恵を磨かなければならないと実感します。

 

 

 

 

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